서울 구축 VS 수도권 신축_실거주라면 어디살아야 할까?

 

 

 

 

안녕하세요~ 

요즘 나이가 들어가는 만큼 중장기적인 계획으로 적어도 1주택자가 되기 위해 이것저것 알아보고 있습니다. 집을 사야하겠다는 마음을 먹게된 결정적인 이유는 급격히 상승하는 집값으로 인한 FOMO(Fear Of Missing Out) 때문이 아닙니다. 부동산이라는 자산을 바라보는 투자 포지션이 1주택은 중립기어를 박고 있는 것이라는 의견에 동의했기 때문입니다. 무주택자가 중립포지션이라고 생각했는데 무주택자는 부동산의 하락 포지션이고 2주택자부터 상승포지션이라고 합니다. 유동성이 많이 풀려서 주식이나 부동산이 장기적으로 상승할 것이라고 생각하고 있는 상황에서 부동산에서 Short 포지션을 잡고 있을순 없다고 생각이 들었습니다. 전 적어도 부동산에 대해서 중립포지션이기 때문에 집을 구매하기 위해 노력할 것입니다. 

 

 

 

 

1주택자가 되기 위해 집을 알아보던 중 제가 가진 현금과 신용대출의 가능한 한도를 고려해서 6억이하의 아파트를 보고 있었습니다. 6억이하의 아파트를 보는 이유는 보금자리론 때문입니다. 무주택자에 대해서 투기과열지역이라도 부동산 가격대비 70% 대출이나 3억 중에 더 낮은 한도로 주택자금대출을 정부에서 지원해주기 때문입니다. 예를들어 5억짜리 아파트가 있다고 한다면 5억의 70%는 3.5억인데 최대 한도가 3억이기 때문에 3억까지 대출을 할 수 있고 나머지 2억에 대해서는 제가 가진 현금과 신용대출을 이용해서 끌어와야한다는 것입니다. 요즘 신용대출에 대해서 1억 제한을 하고 있기 때문에 적어도 현금을 1억을 가지고 있어야 합니다. 

6억이하의 서울이나 수도권 아파트를 찾아보니,,,, 서울은 서울외곽에 10평대의 지어진지 30년 가까이된 복도식 아파트가 있었고, 수도권에는 20~30평대 신축아파트가 있었습니다. 과연 실거주 기준으로 어떤 아파트를 사야할까 고민이 되었습니다. 왜냐하면 10평대 아파트가 리모델링한지 얼마되지 않았다면 리모델링을 해야지 살 수 있는 수준이었기 때문입니다. 그리고 모든 사람들이 그러하듯 깔끔한 새 아파트에 살고 싶지 오래된 복도식 구축아파트에 살고 싶진 않을 것입니다. 또한 미래를 고려했을 때, 부동산 하락장이 와서 10년이상 살게 되는 상황이 올 수도 있는데 실거주 기준으로 결혼과 출산까지 고려한다면,,, 10평대 아파트의 한계가 느껴졌기 때문입니다. 백번양보해서 신혼때까진 살자라고 가정하고 서울 구축 10평대 vs 수도권 신축 20평대에 대해서 고민할 결과를 알려드리겠습니다. 결론은 서울 구축아파트를 사려고 합니다. 

 

 

 

 

 

이유 1. 10년 후에 신축도 구축이 된다. 

-30년된 서울 구축아파트가 10년 후에는 40년된 서울아파트가 될 것입니다. 40년대 서울 아파트라면 사람들이 무엇을 기대할까요? 아마도 재건축이나 리모델링을 기대할 것입니다. 이러한 수요로 인해 투자가치는 상승할 것입니다. 그에 비해 수도권 신축아파틑 어떻게 될까요?? 10년이 지난 수도권 보통아파트가 되어버립니다. 재건축 아파트가 지어진 다음에 살지 않더라도 투자가치가 서울 구축아파트는 상승하고 수도권 신축아파트는 투자가치가 떨어지게 됩니다. 

 

이유 2. 직주근접, 학군이라는 절대적인 요소

-9호선 라인의 10평대 오래된 구축 아파트를 보고 있습니다. 9호선 라인은 급행까지 고려하면 강남에서 마곡지구, 여의도 등의 일자리가 많은 곳으로 이어지는 직주근접의 황금라인 중에 하나입니다. 직장이 가까우면 실거주로 버티기가 좋은 요소가 됩니다. 수도권 신축아파트가 있는 곳은 서울에 직장을 다니는 사람들에겐 서울내 아파트와 비교해서 절대적으로 불리할 수 밖에 없습니다. 

-학군을 고려하면 강서구 쪽이 학군이 좋은 동네라고 보기 어렵지만,, 수도권의 신축아파트가 지어지는 곳은 아파트와 학교가 새로 생기는 곳일 경우도 있고 웬만하면 서울이 학군이 좋은 곳이 많습니다. 집 값을 결정하는 요소의 우선순위를 고려했을 때 가장의 상위를 차지하고 있는 2가지 요소를 고려했을 때 서울의 구축이 더 유리하다는 생각이 들었습니다. 

예외 경우. 지방 도시 같은 경우에는 뒤집어 질 수 있다. 

-수도권과 서울과 지방의 중소도시와 큰 차이점은 교통인프라입니다. 서울, 수도권의 경우 자동차로 이동하는 것보단 지하철과 같은 대중교통으로 이동하는 것이 더 효율적인 경우가 있습니다. 특히 서울로 출근하는 사람들의 대부분은 지하철을 타고 다니죠. 아무래도 이동시간에 대한 변수가 적기 때문이라고 볼 수 있습니다. 하지만 지방 중소도시 같은 경우에는 어떨까요?? 지하철이 없는 도시도 많을뿐더러 버스가 자가용을 이길 순 없다고 생각합니다. 특히나 지방중소도시는 교통체증이 심한 경우가 없기 때문에 어느정도 거리가 떨어져도 구축보다는 근처 대도시의 신축으로 갈 수 있도록 해야합니다. 물론, 서울도 돈 많으면 그냥 신축가면 됩니다. 서울 구축 vs 수도권 신축이라는 글을 쓰는 이유는 선택지가 적기 때문입니다. 서울과 수도권 그리고 지방 중소도시는 다르다는 점을 꼭 인지하셔야합니다.