'다가구 건물' 내 원룸을 대리인과 계약하며 전세보증반환보험 들기①

안녕하세요~~

왕복 4시간에 육박하는 출퇴근에서 벗어나고자

몇달 동안 부동산 매물만 보면서 출퇴근하던 중

저번주부터 행동을 개시하여 계약까지 했었습니다.

하지만,

결론은, 계약파기 했습니다.

일단 제 힘(내 근로수익과 신용만으로)으로

집을 구하는 것이 목표였습니다. 

그래서 피 같은 재산을 지키기 위해 

다방면으로 모든 경우의 수를 파악하기 위해 

노력했습니다.......

일주일 동안 편두통을 느끼기도 했고

전세사기나 다른 문제가 생겨서 피같은 월급의 대부분을 

전세를 살지도 못하면서 빚을 갚아야하는 것 아닌가 상상을 하며 

열심히 찾아낸 정보 및 실패 후기를 공유드립니다.

"다가구 건물 내 원룸을 대리인과 계약하며 전세보증반환보험 들기"

위 제목의 색을 넣은 키워드 중심으로 정보 공유드립니다.

먼저, 이번 글에선 다가구 건물이라는 리스크에 대해 알아보겠습니다.

다가구 건물과 다세대 건물의 차이를 알아야합니다.

1. 다가구 건물은 "등기부 등본"에 건물주소만 나옵니다.

2. 다세대 건물은 "등기부 등본"에 방 호수까지 나옵니다.

등기부 등본에 건물만 나오는 것과 방 호수까지는 나오는 것의 차이는 큽니다.

보통 사람들은 다가구와 다세대의 차이도 모르고 계약하시기도 하는데

그러다가 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

 즉 전세금 날려서 몇년동안 

살아보지도 못한 원룸의 전세금 대출 빚을 갚는데

대부분의 월급을 써야하는 

위험하고 절망적인 상황에 놓일 수 있다는 것 입니다.

간단히 말해서 다가구 건물의 주인은 한명!

다세대 건물은 주인 각 세대 각각 주인이 있습니다.

그래서 매매 관점에서 봤을 때,

다가구 건물은 건물 통째 기준으로 거래가 이루어지고

다세대 건물은 각 호수(세대)별로 거래가 이루어질 수 있습니다.

그런데 전세계약에서 둘의 차이 어떤 것이냐!

다세대 건물의 경우는 내가 계약하는 세대가 등기부등본 및 건축물대장에 호수까지

명확히 나오기 때문에 계약 체결 시, 기재만 정확히 되어있다면 

만일의 사태가 일어났을 때 문제가 소지가 적습니다.

하지만 

다가구 건물의 경우는 등기부등본에 건물 주소 밖에 나오지 않습니다.

(정확히는 건물 개조 전 각 층 면적정도까지 나와있습니다.)

이것의 문제는 

첫째, 계약이 무효가 될 수 있는 리스크가 있습니다.

예를들어, 

등기부 등본 상, 1층은 주차장이고 2층부터 4층까지 세대가 구성되어 있는 다가구 건물에 계약을 할 때,

2층의 처음으로 시작되는 호수가 101호였고, 

그곳에 계약을 하려고 101호라고 호수명이 써있어서

00시 00구 00동 00-00 101호라고 계약서 적고 계약을 했는데

알고보니 등기부등본상 101호가 속한 층이 2층이라면,

당신은 서류상 주차장에 존재하지도 않는 호수에 계약한 것과 같은 상황이 될 수 있습니다.

그래서 나중에 건물이 경매에 넘어가거나 계약에 문제가 생겨서 계약서를 증거로 제시할 때

무용지물이 되어 전세금 전부를 아무런 법적 보호를 받지 못하고 날릴 수 있다는 것입니다.

건물의 특징을 잘 파악하고 어떤 방과 계약했는지 명확히 명시하지 않으면 위험할 수 있습니다.

두번째, 이 집의 부채 리스크가 얼만큼인지 알기 힘듭니다.

전세계약을 해보기 위해서 검색을 조금이라도 해보신 분이라면

등기부 등본에서 확인해야 할 것 중에 하나가

최고채권액(부채) + 선순위 임차보증금 < 건물의 시세

(선순위 임차보증금은 나 이전에 전세계약을 하고 건물에 이미 살고 있는 타 세입자들의 전세금의 총합)

라는 것을 알고 있을 것 입니다.

하지만, 

최고채권액은 등기부등본에 떡하니 써있어서 알기 쉬운데

선순위 임차보증금은 어떨까요?? 

먼저 비협조적인 주인을 만난다면 잘 안알려줄 수도 있습니다.

설사 알려준다해도 주인이 구두로 얘기해준 주인의 말을 믿을 수 밖에 없는 상황에 놓이게 됩니다.

서류상 팩트체크를 하려면 어떻게 해야할까요??

주인에게 전세로 살고 있는 다른 세입자들의 전세계약서를 모두 보여달라고 할 수 밖에 없습니다.

이런 상황이면, 보통 개인정보보호법을 운운하면서 보여주기 힘들다고 할 것입니다.

근데 설사 보여준다하더라도, 보여준 전세계약서가 전부라는 것을 어떻게 체크할 수 있을까요??

이것을 체크하기 위해선 주인이 주민센터에서 떼온 전입세대열람 내역에 있는 계약자와

주인이 제공한 전세계약서를 비교해볼 수 밖에 없습니다.

그리고 건물의 시세의 기준은 무엇일까요?? 

보통 다가구 건물들은 매매 목적이 아니라 

전세 및 월세 목적이기 때문에 최근 거래가를 파악하기가 어렵습니다.

국토교통부장관이 공시하는 공시지가는 보통 시세의 절반 수준도 못 미치는 가격에 형성되어 있기 때문에 

이 또한 그냥 부동산 중개인과 건물주인이 구두로 하는 말을 믿고 갈 수 밖에 없습니다.

다가구 건물의 부채 리스크를 파악하기 위해선

주인에게 타 세입자가 불쾌해 할 수 있는 개인정보보호법이라는 허들과

전입세대열람 내역을 떼오라는 요구를 해야하는 허들을

도대체 어떤 기준으로 건물시세를 파악해야하는지 알아야하는 허들을 

넘어야만 명명백백해 질 수 있다는 것 입니다.

세번째, 건물이 경매에 넘어가면 당신은 제일 후순위입니다.

위에서 선순위 임차금이라고 표현했듯이

지금 계약을 하는 독자보다 먼저 들어온 세입자들이 

건물이 경매에 넘어가 팔렸을 때,

경매가에서 최고채권액을 갚고 난 나머지 금액에서

우선순위를 가질 것 입니다.

경매가는 보통 실거래가의 70%나 

감정평가사가 평가한 금액의 110~120%가

경매가로 형성됩니다.

두번째 리스크에서 설명했듯이 

 

이 건물의 부채에 대한 리스크를 충분히 파악하지 못했는데

과연, 건물이 경매로 넘어가는 최악의 상황에서

최후순위 임차인으로서 

내 보증금을 지킬 수 있다는 보장이 있을까요??

다가구 주택의 리스크는 여기서 그치지 않고

HUG(주택도시보증공사)에서 제공하는 전세보증반환보험에도

영향을 미치게 됩니다.

다가구 주택의 전세세입자에게 그림의 떡이라고 불리는

전세보증반환보험에 대해선

다가구 건물 내 원룸을 대리인과 계약하며 전세보증반환보험 들기③에서 

설명드리겠습니다!

다음글은, 

다가구 건물 내 원룸을 '대리인'과 계약하며 전세보증반환보험 들기

입니다.

2018/11/17 - [급여 잘 쓰기] - 다가구 건물 내 원룸을 '대리인'과 계약하며 전세보증반환보험 들기②

2018/11/24 - [급여 잘 쓰기] - 다가구 건물 내 원룸을 대리인과 계약하며 '전세보증반환보험 들기'③

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

혹시나 잘 못 파악한 정보가 있다면 댓글 달아주세요!