다가구 건물 내 원룸을 대리인과 계약하며 전세보증반환보험 들기 "결론"( 최우선 변제 )

 

안녕하세요~

작년 말에 반전세 계약을 하면서 다가구, 원룸, 대리인, 전세보증반환보험 등에 대해서 알아냈던 정보들을 공유하는 글을 썼었는데요. 그 이후에 제가 내린 결론에 대한 글을 쓴다고 예고만 해놓고선 까먹고 이제야 쓰게 되었습니다. 전 결론을 말씀드리면 전세로 하면 전세금 6천만원이고, 월세로 하면 월 50만원인 1.5룸을 반전세로 계약했습니다. 반전세로는 보증금 2천5백에 월 27만(+관리비 3만, 총 월 30만)으로 계약했습니다. 버팀목 전세 자금 대출로 연 이율 3%이하로 대출을 받을 수 있는 사실을 감안하면 반전세 계약은 비효율적인 계약일 수 있습니다. 왜냐하면 전세로 70%를 대출했을 때, 월 10만원 조금 넘는 가격, 관리비를 감안해도 15만원이하에서 집세를 해결할 수 있었을 것입니다. 정리하면 버팀목 전세자금 대출을 했으면 보증금 1800만원에 월 15만원에 살 수 있었던 것이죠. 위와 같이 월세로 나가는 돈을 15만원이 아닌 30만원이나 내면서 반전세로 계약한 이유는 다가구 건물의 원룸이기 때문에 리스크가 크고, 이 리스크로부터 안전하려면 최우선 변제금을 고려해야 했기 때문입니다. 자세한 것은 앞으로 설명드리겠습니다. 그 전에 제가 이전에 썼던 글을 먼저 읽고 오시면 이해하기 편하실 것입니다.

2018/11/17 - [급여 잘 쓰기] - '다가구 건물' 내 원룸을 대리인과 계약하며 전세보증반환보험 들기①

'다가구 건물' 내 원룸을 대리인과 계약하며 전세보증반환보험 들기①

2018/11/17 - [급여 잘 쓰기] - 다가구 건물 내 원룸을 '대리인'과 계약하며 전세보증반환보험 들기②

다가구 건물 내 원룸을 '대리인'과 계약하며 전세보증반환보험 들기②

2018/11/24 - [급여 잘 쓰기] - 다가구 건물 내 원룸을 대리인과 계약하며 '전세보증반환보험 들기'③

다가구 건물 내 원룸을 대리인과 계약하며 '전세보증반환보험 들기'③

2019/02/06 - [급여 잘 쓰기] - 버팀목전세자금(#1 무주택자 되기)

버팀목전세자금(#1 무주택자 되기)

2019/02/07 - [급여 잘 쓰기] - 버팀목전세자금(#2 한방에 서류준비하기)

버팀목전세자금(#2 한방에 서류준비하기)

 

먼저 최우선 변제가 무엇인지 설명드리겠습니다.

최우선 변제라고도 하며 공식명칭은 소액보증금 우선변제입니다.

 

소액임차인의 우선변제권

-소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).

-추가 설명을 하자면 다가구 건물의 경우 주인의 경제적 상황에 문제가 생겨서 경매에 넘어 갔을 때, 제일 나중에 계약을 한사람의 보증금이 보호 받을 수 있는 우선순위가 제일 낮습니다. 이런 상황에서도 우선 순위가 제일 낮은 사람의 보증금이 조건만 충족하면 적어도 일부 금액은 우선변제하여 보장해주겠다는 것입니다.

소액임차인 우선변제권의 정의에 대해서 알아보았다면 어떤 조건을 충족시켜야하는지 알아봅시다.

 

-최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다( 「주택임대차보호법」 제8조제3항, 제8조의2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제11조제1항).

-서울특별시 : 1억1천만원

-과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다

(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표1).

-광역시, 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 6천만원(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외),

-그 밖의 지역 : 5천만원

서울특별시	1억원 1천만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시	1억원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시	6천만원 이하
그 밖의 지역	5천만원 이하

-우선변제 금액

서울특별시	최대 3천700만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시	최대 3천400만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시	최대 2천만원
그 밖의 지역	최대 1천700만원

 

위의 소개된 지역에서 정하는 보증금을 넘지 않는 선에서 계약을 했다면 대항요건을 갖추어야 합니다.

주의할 점은 등기부등본에 해당 건물에 빚이 언제 생겼는지가 중요합니다. 우선변제권은 계약 체결일이 기준이 아니라 건물주나 집주인이 돈을 빌린 선순위 저당권이 잡힌 날짜 기준입니다. 법이 개정된 때마다 조건이 다르니 아래 표를 참고하셔야 합니다.

위에 설명되어 있는 조건은 지역에 따른 보증금과 변제가능한 금액입니다. 아래부터는 변제 가능한 상황을 설명, 즉 자격조건을 설명드리겠습니다.

 

o주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

-임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항 후단).

-이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

-추가 설명을 하자면 대항력은 주민등록+점유입니다. 정부에 주민 등록을 하고 실제로 거주해야한다는 것이죠.

 

o임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

-소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제4항 및 제8조제2항).

-이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 

o배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

-임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).

-배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「민사집행법」 제88조제1항 및 「민사집행규칙」 제48조).

 

위에 설명에 따라 저의 예시를 들어 설명을 드리면, 저는 과밀억제권역이 아닌 곳의 광역시에서 계약을 했습니다. 그리고 선순위 저당권이 잡혀있지 않은 클린한 다가구 건물이었습니다. 광역시의 경우 6천만원 이하의 보증금이 조건이기 때문에 반전세 보증금 2천5백만원으로 상기 조건을 충족했습니다. 거기다가 선순위 저당권이 잡혀있지 않아서 가장 최신 기준으로 최우선 변제가 가능했고 광역시이기 때문에 2천만원까지 변제가 가능합니다. 최악의 경우 건물이 경매에 넘어가더라도 2천5백만원 중에 2천만원은 변제가 가능하다는 의미입니다.

물론 아래의 설명의 경우처럼 경매에 팔린 금액의 절반을 가지고 임차인끼리 n분의 1만 보장될 경우도 있습니다. 근데 아래와 같은 경우가 생기는 때를 가정해서 계산해봐도 2천만원은 보장 받을 수 있었습니다. 시세를 고려해서 경매가가 보통 70%정도에 형성되는데 경매가가 최소 7억이상에 형성될 건물이었고 경매가의 절반인 3.5억을 해당건물의 최대 입차가구인 12로 나누어도 가구당 2천만원이상은 보장이 되었습니다.

"하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제3항)."

 

추가로, 주인과 직접 계약을 했고 계약시 주인의 주민등록증을 통해서 주민등록번호를 검색하여 주인 본인이 맞는지 확인도 하였습니다. 워낙 요즘 전세사기가 많기 때문에 정말 조심하고 조심했습니다. 더욱이 앞선 글에서 알 수 있으시겠지만 대리인과 계약하려는 다가구 원룸 가계약을 파기한 직후였기 때문에 더 경각심을 가지고 가장 안전한 방법으로 계약할 수 있도록 했습니다.

사회에 나와 첫 계약을 통해서 조심하고 또 조심했지만 제가 상상할 수 있는 법적 안전장치는 이정도였습니다. 혹시 이정도 안전 장치로도 안전하지 않은 계약이 존재하는 사례가 있다면 공유부탁드립니다. 내 돈 현금도 아닌 대출금으로 채우는 보증금을 날린다고 생각하니 아찔했습니다. 말이 5천만원, 1억이지,,, 월급이 아닌 월 저축액으로 생각하면 최소 2년에서 5년은 남들보다 뒤쳐질 금액입니다. 다음계약 때까진 되도록 돈을 모으고 모아서 다가구 보단 다세대나 오피스텔 같이 상대적으로 리스크가 적은 계약을 주인가 직접할 수 있도록 할 계획입니다. 이 글을 읽으신 분들도 문제가 생기기 전에 미리 준비하셔서 "예방" 가능한 안전장치를 만드는 계약을 하시길 바랍니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.